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房地产建筑成本&【房产百科】史上最全的房地产建筑知识 ,不看后悔!!

史上最全的房地产建筑知识!

第一节  房屋建筑概述

一、建筑的构成要素:

构成建筑的主要因有三方面:建筑功能、建筑技术和建筑形象。

1、建筑功能:是指建筑物在物质和精神方面必须满足的使用要求。

2、建筑技术:是建造房屋的手段,包括建筑材料与制品技术、结构技术、施工技术、设备技术等,建筑不可能脱离技术而存在。

3、建筑形象:构成建筑形象的因素有建筑的体型、内外部的空间组合、立体构面、细部与重点装饰处理、材料的质感与色彩、光影变化等。

建筑的三要素是辨证统一,不可分割的。建筑功能起主导作用;建筑技术是达到目的的手段,技术对功能又有约束和促进作用。建筑形象是功能和技术的反映。

二、建筑的分类:

1、按建筑的使用性质分,可分为:1、工业建筑;2、农业建筑;3、民用建筑。

其中民用建筑:包括A、居住建筑:又可分为公寓,花园住宅,新建住宅,新式里弄,旧式里弄,简屋。B、公共建筑

2、按建筑规模和数量分,可分为:大量型建筑;大型性建筑。

3、按建筑层数或总高度分,可分为:低层建筑;多层建筑;高层建筑;超高层建筑。

三、房屋建筑构造:

1、传统结构体系:木结构,砖混结构,骨架结构。

2、现代工业化施工的机构体系:装配式建筑,工具式模板建筑。

3、特种结构体系:筒体结构、悬挂结构、薄膜结构、大跨度结构。

四、房屋承重结构的基本构件类型:

钢结构、钢筋混凝土结构、钢和钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他结构(竹结构、木结构、竹木结构)。

  

五、房屋建筑结构承重形式

1、叠砌式(6F以下建筑):用于居住、办公、学校、医院。

2、框架式:20F左右的住宅及办公楼。

3、剪力墙式:高层。

4、筒体式:大跨度、大空间、超高层。

六、建筑物的构造组成

就常见的民用建筑而言,大致有基础、墙或柱、楼地层、楼梯、屋顶、门窗六个基本组成部分。通风道、垃圾道、烟道、壁橱等建筑配件及设施,可根据建筑物的功能要求设置。

1、基础:位于建筑物的最下部,埋于自然地坪以下,承受上部传来的所有荷载,并把这些荷载传给下面的土层(即地基)。基础是房屋的主要受力构件,其构造要求是坚固、稳定、耐久、能经受冰冻、地下水及所含化学物质的侵蚀,保持足够的使用年限。

2、墙或柱:是房屋的竖向承重构件,它承受着由屋盖和各楼层传来的各种荷载,并把这些荷载可靠的传给地基。对于这些构件的设计必须满足强度和刚度要求。作为墙体,外墙还有维护的功能,抵御风霜雪雨及寒暑对室内的影响。内墙还有分隔房的作用,所以对墙体还常提出保温、隔热、隔音等要求。

第二节  相关词语解释

1、建设用地面积:

经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。

2、建筑面积:

指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。

3、建筑物基底面积:

指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。

4、使用面积:(套内)

使用面积包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层(夹层)、2.2米以上的阁楼等面积,如墙体属两户共有(即共墙),其所属面积由两户平均分摊。

5、公用建筑面积:

建筑物内可供公共使用的面积,包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。

6、公共面积:(公用)

公共面积指建筑物主体内,户型以外使用的面积,包括层高超过2.2米的设备层或技术层,室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出层面的围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等,公共面积其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有,物业管理部门统一管理。

7、公共面积分摊:

每户(或单位)应分摊的公共面积按如下原则进行计算:

(1)有面积分割文件或协议的,应按其文件或协议进行计算;

(2)如无面积分割文件或协议的,按其使用面积的比例进行分摊。

即:每户应分摊的公共面积=应分摊公共面积×每户使用面积/各户使用面积之和

8、使用率:(得房率)

房屋使用面积(含墙体)与建筑面积之比。

9、容积率:

指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。

10、三通一平:

指土地在发展基础上达到通水、通电、通路、场地平整的标准。

11、七通一平:

指上、下水通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。

12、建筑覆盖率(建筑密度、建筑系数):

建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率(%)。

13、绿地率:

建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率(%)。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。

14、绿化覆盖率:

建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率(%)。

15、夹层:

在一个楼层内,局部增设的楼层。

16、裙房:

指与高层建筑相连的附属建筑,高度不超过24米。

17、标准层:

指建筑物内主要使用功能平面布置相同的各楼层。

18、设备层:

指专用于布置机电设备等的楼层。

19、结构转换层:

建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同,该楼层上部与下部采用不同结构类型,并通过该楼层进行结构转换,则该楼层称为结构转换层。

20、坡层顶建筑高度:

坡层顶建筑物当屋面坡度超过四十五度(含四十五度)时,建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶的二分之一为止;当小于四十五度时,建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶最高处。

21、建筑高度:

建筑高度指自建筑物室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。

22、建筑物内各层的层数排列:

1、室内设计标高为正负零的楼层,按排列称为一层(建筑设计文件中应按楼层顺序标注建筑层数,不得将一层标注为首层或底层),第一层楼板以上称为二层,按此规则类推至建筑的最高层数。层高不大于2.2米时不计层数。

2、室内设计标高正负零下面的一层,按排列称为地下一层,地下一层楼板以下称为地下二层,按此规划类推建筑物地下室最低层数。

23、电梯:

电梯数量、容量和速度表

    标准

  

建筑类别

数量(台)

额定容量

P(人)

速度V

(m/s)

经济级

常用级

舒适级

豪华级

住宅

80-100户/台

60-80户/台

40-60户/台

    <40户/台

8、10、15

1-2.5

24、建设用地边界线:

即业主(开发商或土地使用者)所取得使用权的土地边界线。它由使用权出(转)让合同明确规定:在使用证中标明并经房地产产权登记,具有严谨的法律意义。该线指明了因土地使用而引起的人与人之间一些被法律认可的行为关系,侧重于强调土地使用、收益和处分等权能的财富属性和经济责任,规定出使用权所有者对土地垄断使用并受法律保护的权利办限。

在土地私有的西方国家,一般称之为地产线;在我国长期计划经济的土地使用权用模式下,土地使用的经济责任主要体现在征用土地时的动迁、安置、赔偿等经济关系,该线被称为片地线;根据我国现行土地有偿使用权用制度,该线可称为土地产权线(简称地产线)或建设用地边界线。

用地边界线是场地的最外围边界线,它限定了使用权的空间界限,以及由此连带的相关经济责任,是场地空间限定的基础。当用地边界线范围内有公共设施(如城市道路)用地时,必须首先保证公共设施的使用。因此,地产线并不是对场地可建设使用范围的最终限定。

25、道路红线:

1、道路红线与城市道路用地

道路红线是城市道路(含居住区级道路)有地的规划控制线。一般在城市规划中明确划定,由城市规划行政主管部门在用地条件图中标明。城市道路包括城市主干路、次干路、支路和居住区级道路等,每种道路用地都包括绿化带、人行道、非人行道、隔离带、机动车道及道路叉路口等组成部分,由城市的市政、道路交通部门统一建设管理。

2、道路红线与用地边界线

道路红线与用地边界线的关系有如下三种:

第一,道路红线与用地边界线重合,表明场地与城市道路相连。这是场地与城市道路之间最常见的一般关系。

第二,道路红线与用地边界线相交,表明城市道路穿过场地。此时场地中被城市道路占用的土地属城市道路用地,不能用于场地内建设项目的建设使用;场地的建设使用范围以道路红线为界限。

第三,道路红线与用地边界线分离,表明场地与城市道路不相连。这时,场地必须设轩通路与城市道路相连,通路的最小宽度除应满足场地的使用功能要求外,不定期应满足不小于4m×4m的消防要求,并符合当地城市规划部门的规定。

3、场地与城市道路(红线)相连。其连接部分的位置与最小长度,应满足场地与城市道路之间交通联系的需要和消防车辆的通行要求,并符合当地城市规划部门的要求。

人员密集建筑的场地与城市道路的连接尚须满足下列要求:

首先,场地应至少一面邻接具有足够宽度的城市道路,以保证人员疏散并不影响城市正常交通。

其次,场地沿城市道路的长度应按建筑规模或疏散人数确定,并至少不小于场地周长(不包括被城市道路用地占用部分)的1/6。

再次,场地应至少有两个以上方向通向城市道路的(包括以通路相连接的)出口。

4、道路红线对场地建筑的限制

道路红线是场地与城市道路用地在地表、地上和地下的空间界限,建筑物的台阶、平台、窗台等建筑突出物不允许突入建筑红线,建筑特的地下部分或地下建筑、建筑基础以及地下管线也不允许突入首路红线。

但属于公益上有需要的建筑和临时性建筑,如公共厕所、治安岗亭、公用电话亭、公交调度室等等,经当地城市规划产管部门批准,可突入道路红线建造。而建筑的骑楼、过街楼、空中连廊和沿道路经线的悬挑部分,其净高、宽度等应符合当地城市规划部门的统一规定,或经规划部门的批准后方可建造。

5、允许突入道路红线的建筑突出物

根据规定,在符合当地城市规划部门的规定与要求的情况下,允许窗罩、活动遮阳、雨棚、挑檐等建筑突出物突入道路红线,但是该突出物必须与建筑本身有牢固的结合,且建筑与其突出物均不得向道路上空排泄雨水,其突入的高度和宽度还须满足下列要求:

(1)在人行道地面上空:

2m以上允许突出突度不大于0.40m的窗扇、窗罩;2.50m以上允许突出宽度不大于人行道宽减1m且突出宽度不大于3m的活动遮阳;3.50m以上允许突出宽度不大于1m的阳台、凸形封窗、雨棚、挑檐等;5m以上允许突出宽度不大于人行道宽减1m且突出宽度不大于3m的雨棚、挑檐。

(2)在无人行道的道路路面上空:

2.5m以上允许突出宽度不大于0.40m的窗扇和窗罩,5m以上允许突出宽度不大于1m的雨棚和挑檐。

第三节  住宅

一、住宅的种类:

住宅是供家庭居住使用的建筑物,应当具备可供人们生活起居的功能和设施。住宅应按套型设计,每套必须是独门独户,并应设有卧室、起居室、厨房、卫生间及贮藏空间等。 现代城镇住宅分类标准如下:

1、低层住宅(低层高密度住宅)

按照住宅        2、多层住宅    

层数分类        3、高层住宅(超高层住宅)   

1、混合结构住宅(砖混结构、砖木结构、砌块结构、钢混结构)

按照住宅承重结构所      2、大模板结构住宅

选用的主要材料分类      3、大板结构住宅

4、框架轻板结构住宅

1、简易结构住宅

按照住宅的平            2、点式住宅

面布局分类              3、板式(条式)住宅(行列形、周边形、锯齿形)

1、内廊式住宅

2、外廊式住宅

                        3、跃层式住宅

按照住宅设              4、退台式住宅

计特点分类              5、筒子楼式住宅

6、复式住宅

7、错层式住宅

8、公寓式住宅

9、单元式(梯间式)住宅

1、普通住宅

2、青年住宅

按照住宅的用            3、老年人住宅

途和功能分类            4、残疾人住宅

5、别墅式住宅(庭园式住宅)

1、低层住宅:

一般来说,1~3层的住宅称为低层住宅。低层住宅在一定历史时期,曾是住宅建设的主要形式,包括了各种类型、风格和布局的住宅。但目前在我国城市住宅的建设中,所占比利较小,在乡村住宅建设中所占比重较大。按照历史阶段划分,1949年前形成的低层住宅主要分为:

(1)中国式的传统民居,如北方城市常见的三合院、四合院;

(2)西式的庭院式住宅;

(3)中西合并的供出租使用的公寓式住宅,如南方城市常见的旧式里弄住宅(在上海称为“石库门”住宅),以及许多沿海大城市存在的新式里弄住宅。

2、多层住宅:

一般3~6层的住宅称为多层住宅。目前,我国有90%以上新建或在建的城镇住宅都是多层住宅。广泛建造多层住宅的优点在于:

(1)比低层住宅在占地上要节省,同时又比高层住宅建设工期短,一般开工一年内即可竣工。

(2)无需像高层住宅需要增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资。

(3)结构设计成熟,通常采用砖混结构,建材可就地生产,可大量工业化标准化生产。但多层住宅也有不足,表现在:

①底层和顶层的居住条件不算理想,低层住户的安全性、采光性差,厕所易于溢粪返味,顶层住户因不设电梯而上下不便。

②由于设计和建筑工艺定型,使得多层住宅在结构上、建材选择上、空间布局上难于创新,造成“千楼一面,千家一样”的弊端。要有所创新,往往要加大投资,又会失去价格、成本低等方面的优势。

3、高层住宅:

一般10层以上住宅称为高层住宅,6~12层的人们习惯称为小高层,25层以上的属超高层。高层住宅是城市化、工业现代化的产物,钢铁和混凝土的使用、电梯的发明,使住宅建设向空间发展成为可能。建造高层住宅最突出的优点,是可以节约土地。同样的地基建6层住宅与建12层住宅,土地利用率可以提高1倍。特别是在我国一些人中密度很高的城市,拆迁改造的费用很高,动员人口外迁的工作难度很大。在不改又不现实,通过建设高层住宅就能较好的处理各方面的矛盾。全高层住宅节地效果不是无限的,当住宅建到20层以上,每增建一层所节约的土地只有百分之几。

建造和使用高层住宅也有不少弊端,主要表现在:

(1)投资高;

(2)上下楼不方便;

(3)安全性差;

(4)在高层生活的家庭有一种孤独和封闭感,老人与孩子因上下楼不便、双职工家庭要日日上班,很难建立和发展良好的人际交往和邻里关系;

(5)必须有良好的工程地质基础和市政配套设施;

(6)多幢点式高层住宅建在一起,会产生不规则的高空风,影响居住区的生态环境质量。

4、砖混结构住宅:

砖混结构住宅中的“砖”,指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其他尺寸的异型粘土砖,如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、沙石、水,按一定比例配制的钢筋混凝土配件,包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐,这些配件与砖作的承重墙相结合,称为一种砖混结构形式。

砖混结构的优点是:

(1)由于砖是最小的标准化构件,对施工场地和施工技术要求低,可砌成各种形状的墙体,各地都可生产。

(2)砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料,因而在住宅建筑中运用的最为普遍。

其缺点是:

(1)砖的块小,自重大,要耗费大量的粘土资源。

(2)施工劳动强度大、速度慢。

砖混结构主要在建造多层住宅中使用。由于小砖砌成,整体性差,抗震性一强,根据国家有关抗震的规定,在8度设防地震区,砖混结构住宅只能建成到五层。

5、砖本(砖石)结构住宅:

在混凝土发明之前,砖、木、石都是住宅的主要建材,主要用于低层住宅的建造。由于我国木、石资源不足,成本过高,低层住宅占地太多,砖石砖木和木石结构在城市已很少采用,即使在一些近年来新建低层住宅,如别墅住宅中采用,也主要是起装饰作用,一些关键的承重和连接部位,都广泛采用钢筋混凝土构件。在一些传统方式建造住宅的维修中,本着“修旧如旧”的原则,还是采用这些传统建筑材料。由于这类结构住宅层数较低,尽管整体抗震性较差,如果注意维修,其使用年限也在40~60年以上。

6、砌块结构住宅:

所谓砌块,就是比粘土砖的长、宽、高三度尺寸大得多的“大砖”。砌块结构与砖混结构比较,砌块结构是用砌块代替了砖,其他混凝土构件的式样和使用比重不变,办此,两者在结构性能上相差无几。砌块结构的优点是:

(1)砌块可由工业废料制成,可有效节约粘土资源。

(2)砌块形体大,自重轻,施工效率一般比砌砖要高,工期可缩短1/4左右。

(3)砌块的技术性能如抗压强度、隔音、阻热、保温都优于粘土砖,而且在制作工艺上可不断改进,如留空加气,配置钢筋等,是一种大有前途的新型建材。

7、大模板结构住宅:

大模板结构是采用一定设计模具,在住宅施工现场配置绑扎钢筋,现场浇灌混凝土,以代替砖作为承重墙的一种结构。在我国主要有三种类型:

(1)内外墙现浇结构;

(2)内墙现浇外墙预制大板结构,简称内浇外挂;

(3)内墙现浇外墙砖砌,简称“内浇外砌”。

8、大板结构住宅:

采用这种结构的住宅,其内墙板、外墙板和楼板都是预先在工厂(或是在施工现场)制作完成,然后在现场象拼积木一样吊装、拼、砌安装,所以也称为装配式壁板结构住宅。这种住宅由于采用预制件装配而成,施工现场机械化程度高,人工费用较省,可节约模板和支撑材料,建设工期短,不受季节的限制在、。但这种结构的住宅对施工机械、施工技术要求较高,用钢量比重大,材料成本较高,因此在国内没有得到广泛的推广。

9、框架轻板结构住宅:

简称“框轻”住宅,是以钢筋混凝土浇捣为承重梁柱,再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成。框架轻板结构适用于设计要求不规范的住宅建设,如在旧城区、路口、转角、限于视线、环境、场地、地质等方面的特殊要求,要求灵活安排布局,体量和层高或底层加设不同净高商店、停车场、二层步行平台的住宅,宜采用框轻结构。

10、简易结构住宅:

用木、石、竹、土、泥、轻质钢骨等作为承重构件的住宅,可统称为简易结构住宅。包括干打垒、生木结构、拱券结构、竹木结构、泥石结构和轻钢骨结构。

11、点式住宅:

住宅按照不同的平面布局形式可分为点式和条式住宅两大类。点式住宅的宽度和长度比较接近,使住宅看起来像一座“墩子”或“塔”。

点式住宅的特色:

(1)每层平面的面积较小,一般只有200~400平方米,包括2~4个居住单元。

(2)楼体挺拔,日照阴影宽度小。由于住宅四面临空,随着太阳位置的移动,阴影位置也在不断变化,阴影的覆盖时间也比较短,能保证良好的日照,颇受住户的喜爱。

(3)可充分提高公用电梯和楼梯服务的效率。

(4)整体抗震性能好。

点式住宅也有不足,表现在:

(1)朝向不好,西向窗日晒严重。

(2)造价较高。

12、板式(条式)住宅:

板式住宅的进深较小,通常只有点式住宅的1/3~1/2。在居住区规划中,通常是作南北向行列式布置。板式住宅的优点是:

(1)每户都有朝南的房间。

(2)便于形成过堂风。

(3)由于各居住单元相邻,外墙暴露少,墙壁保温功能好,造价也低。与点式住宅相比,条形板式住宅存在阴影大、抗震性差等问题。

13、内廊式住宅:

特点是中间有一条公共走廊,住宅布置在走廊两侧,各户毗邻排列。有长内廊和短内廊之分。由于这种住宅楼(电)梯服务户数较多,比较节省公共直廊面积,但各户只有一个朝向,而且由于两排房屋并列相对,无法开门、开窗形成穿堂风,采光和通风都大大低于外廊式住宅,户间干扰严重。当然,正因为如此,这类住宅建筑成本较低,价格便宜。

14、外廊式住宅:

在联排式低层住宅,多层、高层的板式住宅和Y型、工字型的点式住宅中普遍采用。特点是在房间后侧设有公共走廊,走廊一段通向楼梯和电梯。其分户明确,每间或每套住宅自公共走廊一段通向楼梯和电梯。其分户明确,每间或每套住宅自公共走廊有一个出入口,每户均可获得较好的朝向,采光通风良好。但其所占面积较多,建筑造价较高,各户之间相互干扰较大。外廊式住宅又分长外廊和短外廊两种。

15、筒子楼式住宅:

这类住宅是一种结构简单、造价较低的内廊式住宅,每层中设有公共厕所和卫生间,每个房间只有一窗一门。由于设计上没有公共炊事空间,加之楼道狭窄黑暗,环境卫生极差,容易发生火灾,且住户之间干扰大。这类住宅目前属于淘汰之列。

16、退台式住宅:

此类住宅又叫台阶式住宅,其建筑面积由底层向上逐层减少的建筑面积成为上层的一个大平台。这类住宅的优点是,住户都有较大的屋外活动空间,同时也有良好的采光和通风;缺点是一部分建筑空间转作平台,建筑容积率减少,占地较多,因此地价在总造价中比重提高。

17、跃层式住宅:

是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。特点是,住户占有上、下两层楼面,上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。优点是每户都有较大的采光面,通风较好,户内居住面积和辅助面积较大,布局紧凑,功能明确,相互干扰较小。缺点是户内楼梯要占去一定使用面积,且火灾时人员不宜疏散。

18、复式住宅:

每户占有上下两层,在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层,它的经济性体现在:

(1)平面利用系数高,通过夹层复合,可使住宅使用面积提高50%~70%。

(2)户内阁层为木结构,将隔断、家具、装饰融为一体,降低了综合造价。

(3)通风采光良好,提高土地利用率。缺点是采用内廊式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳,且层高过低,隔音、防火功能差。

19、错层式住宅:

是梯间式住宅一种变化的设计形式,各住户的入口放到不同高度的两个或几个休息平台上。最大限度地节约了楼梯间面积,同时由于每个平台只安一两家住户,住户相互干扰极小。但这种住宅设计和施工较为复杂,特别在地震设防区不宜采用。

20、公寓式住宅:

多是高层大楼,每层内有若干单户独用的套房,特点是一套单元内房间多,面积大,净空高,厨、厕功能全,但与我国的居住水平不符、户型规模不符。

21、单元式(梯间式)住宅:

是目前我国多层住宅中应用最广的住宅建筑形式,每层楼面只有一部楼梯,住户由楼梯平台进入分户门。每个楼梯的控制面积称为一个居住单元。分为边连续单元式住宅和独立单元式住宅两种。

22、青年住宅:

主要供新婚青年夫妇使用。特点是,一般只有一间或一间半居室,居室面积较小,但功能完备,配套充施齐全,有较好的朝向,通风采光俱佳,价格较低廉。设计特点为:

(1)居室空间能灵活隔断。

(2)厨、餐室可采用壁笼式或厨餐合一形式。

(3)室内应配置一定的公用家具出租,以适应青年住户周期性更换的要求。

23、残疾人住宅:

重点是无障碍设计,房间应尽量安排在住宅楼底层,内部生活设施上要考虑轮椅上残疾人的活动尺寸。

24、老年人住宅:

专门为老年人包括老年夫妇和单身老人设计使用的住宅。设计上主要体现:

(1)楼层不宜过高,一般在三层以下。

(2)床位安排不宜过多,既保持相对独立安宁,又可互相照应,减少孤独感。

(3)留出专门邻里交往空间。

(4)要配有专门医疗保健用房和更全面的公共服务用房。

(5)细部设计要根据老年人特点加以注意。

25、别墅式住宅:

又叫庭院式住宅,花园式住宅,西式洋房或小洋楼。一般在郊区或风景区建造,是带有花园、草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼。别墅建筑密度低,内部居住功能完备,装修豪华并富有变化,对道路、通讯、购物、绿化等都有较高标准的要求。一般为高收入者购买。

26、公寓:

供短期居住而带有小型厨房、厕所的建筑物。公寓具有以下规定:

(1)公寓在城市规划中一般不考虑配置中、小学校等配套设施;

(2)根据人口构成的特点而设置的周转房应按公寓的要求设置;

(3)根据公寓的使用要求,每套公寓的建设面积一般在下列范围内:

多层45平方米,中高层50平方米,高层55平方米;

(4)公寓应充分考虑社会化服务的要求。所谓酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。

27、智能化住宅:

在现代化的城乡住宅小区内综合采用目前国际上最先进的4C技术(即计算机、自动控制、通讯与网络和智慧卡),建立一个由小区综合信息服务和物业管理中心、通信接入网和家庭智能化系统组成“三位一体”的小区服务与管理。智能小区的智能化最终端体现在小区内独立家庭运用多元信息技术(IT),并达到监控与信息交互的程度。由此,我们不难理解,智能化小区主要有三个组成部分,即提供多元信息服务和公共物业管理的中心,提供多元信息传输的网络(小区接入网),以及提供家庭安全、自动化和通讯的智能化系统。通过该系统,不仅极大的提高了小区居民的生活质量,还进一步加强了小区规范化的物业管理。

二、住宅基本常识

1、住宅的进深:

住宅的长度或进深,在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后墙皮之间的关际长度。为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件,住宅在进深设计有严格的要求。目前,我国大量城镇住宅的进深一般都限定在5米左右,不能任意扩大。在住宅的高度(层高)和宽度(开间)确定的前提下,设计的住宅进深过大,会使住房成狭长型,距离门空较远的室内空间自然光线不足,如果人为地将狭长空间分隔,则分隔出的一部分空间就成为黑房间。黑房间自然不适于人们居住。补救措施之一是将黑房间用于次要的生活功能和设施安置,如储存室、厕所、厨房、走道等;另一措施是在住宅内部建造内天井,将采光不足的房间布置于内天井四周,通过天井来解决采光和通风的不足。

2、住宅户型设计要点:

住宅优势户型并没有固定的模式,但是策划、设计时应考虑以下要求:户型设计应观念新、功能全,具有超前性,功能分区、动静分区合理,以完善性和独立性相结合,又显示出相应的组合性,应最大限度地突出每套住宅的实用率,每套房间的不同空间要有相对合理的面积,各类房间的一些基本要求是:

(1)客厅:

客厅是家庭的共享空间,是娱乐、公共活动、亲友来访的地方,位置最好朝南,应有充足的视野和日照,在有限的套型面积控制标准内,应尽可能扩大客厅面积,宜大于18平方米。

客厅应设计在住宅入口处,为使客厅与外界接触时保持一定程度的私密性,有较好的过渡,宜设“玄关”。客厅的设计还应注意要尽量方正,保证两个相对的完整墙面,以利于家具布置和使用。

(2)餐厅:

餐厅宜靠近厨房,并和客厅能顺畅联系,要保证1-2个完整的墙面摆放餐桌椅。

(3)卧室:

卧室是套房内最基本的空间,主要考虑睡眠、休息及必须的衣物贮藏区,个别兼作工作学习区。为实现动静功能的良好分区,卧室门尽可能不要正对客厅,数量以小于卧室总数的一半为宜。卧室对采光、通风要求很严格,设计时不允许出现“暗房”,主卧室面积宜在13-14平方米,次卧室面积8-10平方米。

(4)厨卫:

厨房应尽可能接近住宅入口,便于食品、蔬菜、垃圾的进出,并与餐厅相邻,合理面积为4-5平方米。

卫生间应靠近卧室区,并应接近厨房,以利管道集中,设计最好是洗卫功能分隔。当只设一个卫生间时,合理面积是3-4平方米左右;设两个卫生间时,公用卫生间面积不宜小于2平方米;主卧卫生间宜在3平方米之内。

厨卫是住宅内设备最集中的空间,是居住文明的重要标志,要实现定型化、配套化、标准化,重点要解决的是:

a、依照模数尺寸的要求,配置配套化的厨卫设备配件,保证设备和建筑、设备与管道之间联接配合。

b、合理有序布置厨卫的各项设备和设施,冰箱要入厨,卫生间要适当分隔。大套型的住宅,应独立分设卫生间。

c、厨卫均应配置性能良好的通风机械和风道。风道应满足不串气、不传声、通畅无阻的要求,在有条件的地方,可采用直排风道。

d、各户应设集中管井,实现户外查表;隐蔽和暗藏水平管道,设立水平管道区;强调各户分支管线,尽量不穿和少穿楼板;推荐使用后出水便器和半硬性铝塑复合管和配件等。

e、各种管线综合处理,一次敷就,防止后安装破坏装修和设备。

f、推广应用推拉门和折叠门,以利节约空间,方便使用。

g、热水器的选用的安装,要求注意通风的处理和整体设计的配合。

(5)贮藏:

贮藏空间一般是设计中易忽视的地方,为方便住户使用,应在可能的情况下,扩大贮藏面积,除保证卧室和厨房必备的贮藏空间外,应尽可能利用边角,多设置壁柜、吊柜,有条件的设贮藏室。

  

3、住宅开间:

在住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言,故又称为开间 。与住宅的进深一样,住宅的开间在住宅设计上也有严格的规定。我国目前大量建造成的砖混住宅来说,住宅开间一般不得超过3.3米。规定较小的开间尺度,可有效地缩短楼板的空间跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性。

4、住宅的层高和净高:

层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。

层高减去楼板厚度,叫做净高。

住宅的层高在不同时期、不同地区或不同历史文化背景之下是不同的。我们住宅楼宇的层高经历了一个由高到低的变化过程。出于对降低成本、节约建材、节约土地等经济指标的考虑,国家1987年颁布的《住宅设计规范》,强调把住宅高控制在2.8米左右,据测,层高每降低0.1米,造价降低1%左右。

总之,一般层高设计规律是层数越少,层高可相应提高;层数越多,层高则相应压缩。但就地区差异而言,南方气候炎热,潮湿多雨住宅层高应略高于北方。但如果是建平房,无论建多高也只计算一层的层高。

5、住宅的房型:

可用四种方法划分:

(1)根据住户人口多少,可分为一口户、二口户等。

(2)根据住户的辈分,分为一代户、二代户、三代户、三代以上户。

(3)用人口结构分类法可分出单身户、夫妻户、核心户(夫妻带有未婚子女)等。

(4)根据住宅规格,可分为一室一厅、二室一厅及三室一厅等。

6、住宅的套型:

即满足不同户型家庭生活需要的居住空间类型。目前的住宅套型面积指标是以“自然间”或“室”来划分的。根据我国颁布的《城镇住宅设计规范》,住宅面积标准分为:小套(每套使用面积不小于18米2);中套(每套使用面积不小于30米2);大套(每套使用面积不小于45米2);

7、居住单元:

建筑界的观点是,居住单元是指居住建筑中每层使用统一楼梯的住户范围;一般大众则认为,居住单元是一户居住的一套住户的统称。这两种理解有着内在的联系,即单元式住宅。

8、户室比:

又叫户型比,指各种户型在总户数中所占的百分比。反映到住宅设计上,就是体现在一定数量住宅建筑中,各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。户室比的确定,应当能够反映一定时期、一定地区内社会对住宅需求的基本趋势和构成。

9、住宅建筑标准:

是国家根据经济的发展和人民生活水平的需要,按照“适用、经济、在可能条件下注意美观”的建筑设计计方针,对民用建筑规定的经济技术标准。

包括:平均每户居住单元的建筑面积、户室比、厨房和卫生间的有效使用面积、室内层高、上下水管线设施的设置、门窗、粉刷、楼面、地面建筑标准和每平方米建筑面积造价指标等等。

10、每户平均建筑面积:

是一幢住宅建筑物总建筑面积被总户数除得出的商。如果建筑物中有不同的套型,户均面积对购房者就没有实际意义,只是有关部门要控制住宅建筑面积的经济指标。

11、每户平均建筑投资:

是住宅建筑的总投资(包括建筑安装工程和其他费用)被住宅户数除所得的商数。每户平均建筑投资即建筑成本,开发公司在开工之前需要预算这一指标,在施工中加以控制使用,并在竣工后合现记入房价。

12、城市居住区:

是城市中将居住建筑、居住环境、商业服务区、文化教育、医疗保健、邮电通讯及其他各类服务管理设施集中配套建设,可满足和方便人民生活的区域空间。整个居住区人中规模以4万~6万人为宜,最低不少于3万人。用地规模应为50~100公顷。

13、居住(住宅)小区:

是由城市道路集自然界线(如河流)划分,并不为交通干道所穿越的完整居住地段,是居住区的一个组成部分,也设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。人口规模一般为5000~15000人,占用地规模为12~35公顷。小区的行政管理基层机构是居民委员会。

14、居住区配套建设:

居住区级公共设施包括:医院、银行、邮电局、药店、电影院、科技文化馆、青少年活动中心、运动场、百货商店、书店、副食商场、公园、房管站、街道办事处、派出所等。居住小区公共设施包括:中学、小学、托儿所、幼儿园、储蓄所、邮电所、粮油商店、煤店、副食店、小型百贷店、菜场、物资回收站、垃圾转运站、居民委员会等。总的原则是:居住区级公共设施要求功能全、标准高、服务半径大;居住小区公共设施要求功能较单一、标准低、服务半径大,但网点布局要合理,接近居住区。

15、商品住宅:

以出售为目的建造的居住用房,一般有如下特点:

(1)由政府和房地产开发企业及各单位自筹资金建造,专供出售的住宅。商品住宅必须是新建的居住用房。

(2)商品住宅只是在住宅建设经营单位与新住宅购买者之间买卖,也称为在一级市场上买卖,如果新住宅购买者再度转卖原住宅,无论原住宅使用与否,都不再称为商品住宅。

16、住宅建筑平面图说明:

住宅建筑平面图,是按一定比例绘制的住宅建筑的水平剖面图。通俗地讲,就是将一幢住宅的窗台以上部分切掉,再将切面以下部分用直线和各种图例、符号直接绘制在纸上,以直观地表示住宅在设计和使用上的基本要求和特点。住宅的建筑平面图一般比较详细,通常采用较大的比例,如1:100、1:50,并指出实际的详细尺寸。一些房地产开发和销售企业,为了使外行的购房者更全面地了解住宅基本情况,往往在平面图上描绘了室内应配置家具的尺寸和空间位置,有的还用颜色加以区分显示。对家具的标识,并没有统一的符号,但画法上比较真观,便于人们联想和识别。

17、住宅建筑立面图说明:

住宅建筑立面图,是按照一定比例绘制的住宅建筑物的正面、背面和侧面的形状图,它表示的是住宅建筑物的外部形式,说明建筑物的长、宽、高的尺寸,屋顶的形式,阳台位置和形式,门窗洞口的位置和形式,外墙装饰的设计形式,材料及施工方法等等。

18、住宅建筑剖面图说明:

住宅建筑剖面图,是指按一定比例绘制建筑物竖直(纵向)的剖视图。即用一个假想的平面将住宅建筑物沿垂直方向像劈木柴一样纵向切开,切后的部分用图线和符号来表示住宅楼层的数量,室内立面的布置,以及楼板、地面、墙身的位置和尺寸,有的还配有家具的纵剖面图示符号。

19、住宅建筑透视图、表现图说明:

住宅建筑透视图,表示建筑物内部空间或外部形体与实际所能看到的住宅建筑本身的相类似的主体图像,它具有强烈的三度空间透视感,非常直观地表现了住宅的造型、体量、空间布置、色彩和外部环境。一般都是在住宅设计和住宅销售时使用。

从高处俯视的透视图又叫做“鸟瞰图”或“俯视图”。住宅透视图的绘制一般要严格地按比例绘制,出于某种需要和测绘计算上的困难,有些透视不一定严格按比例绘制,并进行绘制上的艺术加工,这种图通常被称为住宅建筑的表现图。一幅绘制精美的住宅建筑表现图,就是一件艺术作品,具有很强的艺术感染力。

20、住宅面积计算指标及换算:

住宅的大小,一般用面积的指标来计算。但住宅面积的大小,不是简单地用长度(进深)×宽度(面宽或开间)就可以算出来的。计算住宅面积有一套相互关联的指标,包括建筑面积(建筑展开面积),居住面积(使用面积)、辅助面积、结构面积和有效面积等等。对于购房者和租房者来说,利用建筑面积指标可计算房屋的成本造价、市场价格和租金。利用有效面积,即居住面积加辅助面积指标。用户或购房者、租房者,可以知道自己实际居住和支配的室内空间有多大,从而计算出自己付出房价或房租是否合理。

21、住宅建筑面积计算:

住宅的建筑面积十分重要,但计算比较复杂,需要有所了解。在住宅建筑物中,需要计算建筑面积的范围和方法是:

(1)单层住宅建筑物,不论高度如何,均按一层计算,建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。

(2)两层以上的住宅建筑物,建筑面积按各层建筑面积的总和计算,底层建筑面积按方法(1)计算,二层及二层以上按外墙外围水平面积计算,因此,建筑面积对多层和高层住宅来说,又叫“建筑展开面积”。

(3)地下室、半地下室及相当出入口的建筑面积,按其上口的外墙外围水平面积计算(但不包括采光井、防潮层及保护墙等)。

(4)多层和高层住宅内的楼梯间、电梯井、垃圾道、通风道等均按建筑物自然层数加总计算建筑面积计算。高层建筑物内的技术层(供放置管道设备和修理养护),如层高超过2.2米应计算建筑面积。

(5)突出墙外的门斗、有顶盖和柱子的走廊、檐廊和雨篷,如上海、天津、广州等城市一带的“骑楼”,北京四合院内的抄手廊等,应按柱子的外边线水平面积计算面积。没有柱子、走廊、檐廊、雨篷,按其投影面积一半计算建筑面积。

(6)多层或高层住宅建筑中,突出于房顶围护结构的楼梯间、水泵机房和水箱间、电梯机房等,按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

(7)封闭式阳台,按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

(8)室外楼梯无论是作为主要通道,还是供疏散之用,均应按每层的投影面积计算建筑面积。

22、住宅建筑中不计算建筑面积的有:

(1)突出墙面的构件配件和艺术装饰,如柱子、墙垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

(2)供检验、消防的室外爬梯。

(3)层高低于2.2米的技术层。

(4)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。

计算住宅建筑面积的规则很多,专业性很强,购房或租房者若不了解,或者对计算出的结果表示怀疑可以请专门测量部门,按照上述标准重新测量计算。目前,许多房地产开发企业、评估和咨询企业、房地产管理部门都提供这种测算建筑面积服务。

23、住宅有效面计算:

住宅使用的有效面积是住宅中居住面积与辅助面积的总和。住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积,也称建筑面积。

24、住宅使用面积计算:

住宅的使用面积,指住宅各层平面中为生活起居所使用的净面积总和。在一定意义上讲,计算使用面积与计算有效面积没有什么差异。但计算住宅使用面积,在过去主要用来计算和征收公产住宅房租时使用。采用使用面积的计租,可以比较直观的反映住宅的使用状况,也能比较全面的反映住宅所有权人与住宅使用权人的租赁关系,但在住宅买卖时一般不采用使用面积来计算价格。

25、住宅卧室设计标准:

通常人们认为卧室可以是住宅中任意哪个房间,摆上床就可以睡觉。从现代住宅建设发展的趋势来看,这种认识是过时的。随着现代住宅的发展,人们在生理和心理上要求卧室具有私密性、蔽光性静谧舒适,并与住宅内其他房间分隔开来。但限于我国目前人均居住面积较低的条件,我国的住宅卧室设计还不能完全达到上述要求。

如果住宅具有二间以上居室,就应当选一间作为卧室。设计较好的卧室一般具有这样的特点:

(1)不宜向南开窗,以避免阳光直射室内。

(2)靠近浴室和厕所。

(3)避免靠近夏季西晒和冬季室温较低的西墙。

(4)居室的面积一般不宜过大,除摆放双人床外,应留有一定的面积摆放卧室家具,如衣柜、梳妆镜、床头柜等。如果在设计上能考虑建有入墙壁式的壁柜、壁橱则更好。

(5)如果有多间卧室门尽量不要相对。

26、住宅厨房设计标准:

20世纪80年代以后,随着住宅高速度、大规模地建设、厨房是住宅“心脏”的观点逐步被设计者所认识。厨房是住宅生活设施密度和使用频率最高的空间部分,也是家庭活动的重要场院所。广义的厨房范围包括食物贮藏、备餐、烹饪=清洗耳恭听甚至进餐等各种功能,因此在住宅设计中有一定的质量要求。

根据我国颁布的《住宅建筑设计规范》,要求住宅的厨房面积不小于3.5米2,厨房内部应设炉灶,并配有洗涤池、案台、固定式碗柜(架)。厨房设计要考虑为通风、排油烟和各种电炊具的使用创造条件。根据《住宅建筑设计规范》,国家标准局又相继制订了《住宅厨房及相关设备基本参数》和《住宅厨房排气性能标准》,对我国住宅厨房地最小净宽、厨房家具有外形尺寸和空间位置以及管线区的布置都做了规定,成为住宅设计、施工单位厨房家具生产厂家进行设计施工的依据。厨房面积和家具设备的标准化生产,也为住宅商品化过程中,对厨房及配套家具设备的市场定价奠定了基础。购房者在住宅施工现场或样子间中查看住宅厨房的设计和附属设备时,应当及时了解有关的参数和指标。凡是按标准图定型设计施工的住宅厨房,一般都应是有据可查的。

27、住宅厨房面积和尺度标准:

《住宅建筑设计规范》规定:城镇住宅中厨房的使用面积不少于3.5米2。在住室中,厨房平面一般为正方形或矩形。按照人们炊事劳动的空间尺度和人体工程学的要求,厨房不能过于狭长,应有一最小宽度。如果厨房另附加进餐的面积,成为餐厨合一的平面布置,还须增加餐桌、餐椅及进餐者的空间活动面积5~8米2(视进餐人数多少而定)。但这种布置不适合我国的饮食习惯和进餐方式,在西方各国却比较流行。

28、住宅卫生间面积、功能和设备标准:

住宅卫生间是住宅内供住户成员处理个人生理卫生(排便、洗浴)的专门空间场所。1987年我国颁布的《住宅建筑设计规范》第一次将住宅卫生间定义为:“设有大便器、洗浴卫生设备或预留洗浴设备位置空间。”对于厕所则没有明确的定义,只是说明要“设大便器”。出于某些传统观念的影响,住室卫生间一直得不到足够的重视。在住宅设计中,对卫生间、厕所的发展也估计得不够。到1985年,城镇居民中仍有66%使用合用厕所,即使文化素质较高、开放较早的大城市如上海市面上,使用合用厕所住户也占总住户的20.1%.即使安装了独用厕所的单元住宅,也存在面积偏小、卫生设备水平低、功能不全的问题。

在我国《住宅建筑设计规范》中,把厕所的最小平面尺寸定为1.2米×0.9米。如果厕所仅作为便溺之用,还是完全可行的。随着卫生设备的改进(现在的洁具尺寸都较大),如果考虑洗脸、淋浴,或安装浴盆,这样的空间就不够了。根据国情况和我国专家的研究结果,一个典型洁具(洗脸盆、大便器、浴盆)卫生间至少需要3米2,卫生间应占住宅全部使用面积的7%。随着人们的生理健康标准的提高和洗衣机的普及,目前,一些住宅已设计两个卫生间:一个封闭的设浴盆和大便器;一个开敞的设盥洗盆和洗衣机,解决了使用高峰期想互干扰、洗衣机无处搁置的问题。当然在目前人们消费总水平还很低的条件下,卫生间可暂不考虑浴盆的安装,而采用淋浴装置洗浴。这就必须安装地漏,或利用蹲便器排水。寒冷地区的住宅,要特别留意卫生间是否安装采暖设备,浴室内的温度应不低于24℃。没有窗子对外的暗卫生间,特别应注意机构通风的要求,换气次数应在每小时5~10次(使用时),才能使潮暗的卫生间干燥、清洁。

29、住宅阳台功能和平面类型:

设置住宅阳台,目的在于为居住在多层、高层住宅的人们提供一小块可置身户外的庭院环境,从心理上、生理上满足人们按近大自然的要求。所以,阳台的功能类似于庭院,可以通风采光、晨练、纳凉、晒衣晾物、养鱼、栽花、植草、闲谈。在建筑设计上,阳台按照需求不同可分为生活型阳台和服务型阳台,前者一般位于东南朝向,从居室设门出入;后者一般位于西、北朝向,从厨房设门出入,主要供堆放杂特、粮菜、燃煤,分担一部分厨房活动和贮物功能,面积要小于生活阳台。

(1)凸阳台,最为常用。特点是日照、通风良好,视野开阔,但使用时左邻右舍之间干扰大,用于高层住宅缺乏安全感。

(2)凹阳台,也较为常用。特点是安静隐蔽,防雪防雨,安全感较强,适于生活起居。缺点是视线不够开阔,日照采光较差。

(3)半凹半凸阳台,充分吸收了凹凸阳台各自的特点,部分避免了各自的缺点,但有些缺点明显,如不能防雨等。

(4)转角式阳台,位于楼角处,阳台向两个方向延伸,采光充足,面积也大于一般阳台,尤其适合用于植花养花,深受住户的喜爱。缺点是多做成凸阳台式样,缺乏安全感。

(5)假阳台,没有实际的空间面积,但装有落地窗或门,设有栏杆,可有效的改进室内通风采光条件,同时有很好的立面装饰作用。

30、住宅阳台设计和使用标准:

按照《城镇住宅设计规范》的要求,住宅阳台的长度与开间相差3米左右,宽度为1.2米,像一个狭长的走道。要能发挥上述功能,宽度还要相应的增加。阳台不能建的过大的原因在于它是采有悬臂结构挑出,阳台宽度过大,或负荷过重都会影响结构性能,特别是在地震预防区。因此,现在不少住房盲目地将阳台作为一个贮物空间,或封闭阳台后作为一个房间来使用,不考虑它的重力负荷能力和外部景观,容易造成台塌人伤的事故。按照规定:阳台每平方米承重不能超过150千克。鉴于人们要堆放杂物、扩大户外空间活动范围的要求,传统的悬挑结构阳台仍要改进或更新。现在已有悬吊式、悬板式、悬梁式、拉杆式等,此外还有斜撑式、立柱式,后两种类型适用了有侧墙板的凹阳台。

阳台的长边和两个短边以砖、钢筋、混凝土结构的栏板或铁栏杆围护,人们在低于自己重心的阳台式高台栏杆向下俯视,经常会有一种恐怖感。为了防止发生坠落事故,栏杆或栏板的高度一般应要高于人的重心。人体的重心基本在身高的56%位置,即在身体肚脐附近,按照我国中等身材男性1.70米的高度计算,高度在0.95米才算安全。一般在阳台栏板应比人的重心还要高,争取达到1.10米。此外,如果是以金属栏杆来围护阳台,栏杆的间距也很重工。间距过大儿童会钻过去,有坠落的危险。一般来说,人的头部只工通过栏杆的间隙,肩膀和身体都可能通过,以此测算得出,5岁男童头部平均宽度为15厘米,女童为14厘米。为保证年龄更小的儿童不能钻过,栏杆的间距一般应设计为11厘米。此外,栏杆安装得牢固,也是防止坠落事故发生的重要保障。栏杆扶手和立杆对水平推力的承受能力。很多国家规定,一般住宅阳台栏杆每米应具有300千克的抗侧力,这是几个人同时用最大力外推栏杆时的安全极限。

31、住宅楼梯功能:

随着住宅不断向空中发展,楼梯的作用也愈加重要。楼梯不仅是楼内交通联系的干道,也是人们出入楼房地“咽喉”,不仅要考虑到平日住户进出上下的日常需要,也要考虑到火灾、地震等特殊情况发生时紧急疏散、消防灭火的要求。现代城市住宅的楼梯一般建在户内,要占用一定的空间,计算使用面积,因此,怎样充分地提高楼梯利用率,节约楼梯占地面积,也是实行住宅商品化的一个新要求。此外,楼梯的休息平台多设有垃圾道,北方的楼梯在寒冷的季节还具有一定的储藏功能。因此,楼梯间决不能简单地认为仅仅是一个户外交通走道。

32、住宅日照和采光设计标准:

在住宅设计上,我国目前对日照仍缺少统一的专业标准,过去普通采用的指标是“日照间距是不同的。如果要保证室内每天有2小时日照,在中纬度的上海地区,两排朝南住宅之间距离一般不应小于前排住宅高度的2倍,但在高纬度的哈尔滨地区则为2.8倍。但这样做不利于节约土地,为此,国家建设部1989年制证的《建筑技术纲要》中提为用“日照小时”代替“日照间距”。各地可根据本地纬度和日光资源,确定日照时间的标准。例如,北京市规定住宅中每户至少有一个居室在冬至日上午8:30至下午13:30时间内,要有1小时的日照。

33、住宅采暖和隔热标准:

对住宅采暖和隔热,在我国还没有建立统一的专业技术。国际标准组织于1984年确定了室内舒适度标准,主要是通过空调设备来控制和平衡的,这对于我国多数居民来说,至少在目前是无力负担的。而且我国各地区居民的生活习惯、地方气候特征以及当地居民对气候变化的适应能力均不同,不能一概而论。除此之外,受到经济实力和资源条件,以及住宅建设标准的限定,很难科学地确定我国自己的住宅室内热环境评价指标。

34、改善和调节住宅室内温度措施:

住宅市场一般是地产地销的区域性市场。住宅购买者如果是本地住户,就应当了解本地的气候特点、人的御寒和抗热能力,以及本地区、本城市有关防暑降温或防寒保暖的政策法规。但对住宅建筑设计上的隔热防寒要求一般都不够了解,因此,下面介绍一些基本常识。

1、夏季改善室内过热环境的措施主要有:

(1)砖混住宅的外墙厚不得低于24厘米,有条件的应达到36厘米。采用空心砖或加气混凝土做的墙,有很好的隔热性能。

(2)层顶隔热最为重要。涂刷隔热涂料,搭建隔热层,屋顶绿化、养鱼、蓄水、种植等都可有效地提高屋顶隔热功能。

(3)降低室外温度。其传统做法是采用先进材料,如采用隔热涂料、加强环境绿化、增设雨篷、栽种攀缘植物等等。

(4)在窗口、门口设遮阳装置。对冬冷夏热地区住宅应采用临时性百叶窗、布篷等轻便的遮阳材料;高层建筑可统一安装遮阳板。

2、冬季改善室内过冷环境的措施主要有:

(1)加强外墙壁、围护结构的保温能力。在采暖地区外墙壁的厚度一般不应少于36厘米(指砖墙而言),此外应大力推广岩棉、加气混凝土砌块等新型材料,其优良的保温性能在采暖地区可充分代替砖墙。

(2)增强门窗的保温功能工能,采用双层窗、厚窗帘、贴实封条、封闭阳台、贴玻璃膜等措施,室温一般可提高2~7℃。

(3)安装不固定的高能采暖装置。在一些非采暖地区,冬季用电炉、煤油取暖炉、煤气取暖炉不定期采暖,所耗不多,增温效果亦不差。目前,各式冬季室内取暖器在我国已形成市场,深受住户欢迎。

35、节能(省能)住宅:

节能住宅,又叫省能住宅,是指那些在设计、使用上能耗少,能源利用率较高的住宅。过去我国对住宅节能工作重视不够,能源利用水平大大低于发达国家。因此,在1985年国家颁布的住宅建设技术政策中就提出要“积极研究开发省能住宅”。目前推出的节能住宅主要是在寒冷地区,以降低住宅采暖能源为主,在设计、施工上采取的的主要措施包括:

(1)尽量建造体型较大的单元式多层住宅;

(2)选用保温性能好的墙体材料和复合材料,如采用加气混凝土、空心砖、膨胀珍岩;

(3)先择良好的朝向,一般来说,东西向住宅比南北向住宅要增加5%~10%的耗能量,但绝对朝南的住宅不一定是最佳朝向,要根据地区纬度不同、各楼间的日照间距做调整;

(4)充分发展太阳能采暖技术,研制各种适于住宅使用的热水器、蓄热器,同时,考虑整体设计上加建蓄热屋面、墙面,则可更充分地利用这各最廉价的能源。购房者要购买节能住宅,一次性支付的购房投资可能较高,但一次投资,长期享受。购买节能住宅时,一定要向有关部门了解其使用方法和一些设施的操作规程。

36、新建住宅电力、通讯设备配置:

新建商品住宅的竣工时,应当配备可供住户生活起居的电力和通讯设备。由于住宅建设的质量档次不同,配置这些设备的标准和种类也不相同。

住宅内基本的电力设施,包括埋入墙面楼层的电力管线、电器插座,每间房间和过厅、楼道厨房、厕所都应当有一个灯口和开关。考虑到家用电器的使用,厨房应有供使用炊事电器的专用插座,卫生间应有供使用吹风机、电剃须刀等专用插座,过厅中应有供使用电冰箱、洗衣机的专用插座,卧室和起居室有可供使用电视、录像机、音响以及床头灯、梳妆台灯的插容。从目前住宅的室内功能设计来看,对这些电器设施的考虑还是比较充分的,但一些设备的质量和施工质量还比较差。在档次较高的住宅中,有些则配备了一定的家用电器,如电炊灶、电烤箱、空调机等,有的预留了专门的搁置家用电器的板、柜、台、洞等。如在南方高温地区,许多居住大厦都预留了安装空调机的搁板和墙洞,这是现代住宅发展的客观要求。

住宅的通讯设备主要安装在一些高档次住宅里,通常包括电话及各房间分机插口、共用电视天线和有线电视插口。有的高档次住宅则配有电话、电视机、门卫报警系统等。但在我国,大多数住宅特别是高层住宅,仅安装共用天线,个别高层住宅预留了电话线插口。购房者在选购住宅时,要根据住宅的质量档次、价格,考虑自己的需求。

37、城市住宅采暖形式:

居民的室内采暖可分为两种形式,一种是分散供热,也就是以一个家庭为单位,每家设一个采暖热源;另一种是集中供热,指在一定的区域内(居住区、居住小区或更小的居住组团),利用集中的热源,向该区域内的住宅供应采暖用热。

分散供热在我国历史悠久,一家一户的柴炉、火炕、火墙壁、炭炉曾长期在我国城乡广为使用,其缺点和烧煤从事烹调一样,不够卫生,供暖炉具烟囱要占用较大的空间,而且及易诱发火灾和煤气中毒。其优点则是室内温度可自行掌握,冬季采暖可与炊事烹调共用一套炉具,采暖费用较低。

集中供暖方式,主要分为以下几类:一是热电站(厂供暖,热源一是热蒸气,又称气暖,压力要达到每平方厘米4~13千克,才能送到各家各户;另一种是热水,又称水暖,出厂温度要达到130~150℃;此外,还有一种是建造区域锅炉房,有蒸气锅炉和热水锅炉两种形式。一些发达国家采用垃圾焚烧炉废热作为热源,变废为宝。最近十几年,随着和平利用核能技术的推广,放许多发达国家还设计了单供热的核供热站进行集中供热,此外,还开发了地热供热等先进技术。购房者在选择住宅时,特别要了解集中供热是气暖还是水暖。一般来说,水暖较气暖为好,这是因为热水的输送距离比蒸气远,热水管网的热损失比蒸气管网小,一般可节约20%~40%燃料,从而节约了居民的采暖费用。热水锅炉可充分利用低品位的燃料,如烟煤等等。

38、住宅抗震性能标准:

房屋抗震性能的好坏取决于建筑材料的质量、承重结构的连接形式、施工质量、地基的选择等等。在不曾加任何防震措施的前提下,各种结构的住宅的抗震性能简介如下:

(1)木结构住宅:木结构住宅(砖木、木石结构)一般是由木骨架承重,砖、石、泥坯、墙体只起围护作用,墙与木骨架之间一般没有什么抗震措施,稳定性很差,但木骨架自身的连接稳定性较好,7度地震一般会倒塌,但四周围护墙常首先受到破坏,所以住这类住宅在地震时特别要注意墙壁倒砸人。而以墙壁承受到破坏,所以住这类住宅在地震时特别要注意墙晃倒后,房顶和承重构件塌下伤人。

(2)砖混结构住宅:指由砖墙支撑和现浇,预制钢筋混凝土梯板盖的住宅。由于砌筑方式、材料强度、施工质量不同,其抗震性能也较悬殊。砖的抗压性强度、施工质量不同,其抗震性能也较悬殊。砖的抗压性强,但韧性差,一遇6~7度地震就会局部开裂和散落;8度时裂缝更大,个别内外墙连接较差时部分外墙会甩出,稳定性差的会倒塌。但大多数施工质量好、震前没有缺陷的房屋,只有在10度或10度以上地震时,才会被严重破坏或倒塌。砖混结构中易发生问题的部位和构件有:突出房顶的烟囱、女儿墙、檐口瓦、山墙、楼梯间墙壁体、开有较大洞口的墙体等。在地震发生时,住户应避开这些部位和构件进入结构稳定、小空间的部位,如厕所、小方厅、小厨房等处。

(3)钢筋混凝土框结构住宅:主要指由混凝土梁、柱、墙、盖为骨架,在9度以下地震时,抗震性能良好,但内部隔断和围护墙若用砖砌成,在7~8度地震进时,就会出现裂缝,会对人和设备造成伤害和破坏。

(4)装配大板结构住宅:指用预制柱、房架、屋面板、现砌围护墙等构件建造的住宅。由于多数构件预制装配,其抗震性能好坏取决于各构件的连接强度和房屋支撑系统的设计,一般7~8度地震时,这类房屋不会倒塌,只有在地基很软、构件联接强度很差、房盖过重时,8度地震会使一部分房盖倒塌,但极少导致整个房架倒塌。

在地震设烹调地区,不论何种结构的住宅,都不宜建在下列地区:①地质较软、地下水住较浅的古河道、池塘、沙滩、沼泽;②地势陡峭而发生滑坡、塌方的山坡、斜坡、河岸;③地下有溶洞、废的矿井及灰岩的地区;④地质构造复杂的断层、风化岩层、裂缝及地震可能坍塌陷落的地区。

39、住宅楼面和屋面防水层设计制作标准:

住平房的多层、高层住宅顶层的住户,最担心屋顶渗漏雨水,很多人在购房时不愿选购顶层住宅。因此,人们必须了解一些住宅屋面和防水层的建筑常识。

住宅屋顶位于房屋最上部,起防雨防寒、隔热的围护作用,一般由屋面、屋顶承重结构保温层构成。层顶形式一般分为平屋顶、坡屋顶、曲面屋顶等。屋面指屋顶的面层,因为它直接受到自然界的侵袭,因此,必须具有长期耐大自然侵蚀和防水的性能,并有一定的强度,供维修、检查负荷。屋面材料一般有瓦、混凝土、水泥沙浆、油毡铁皮和涂料等。瓦、铁皮等常用于早期建造的坡顶和平顶低层房屋。高层、多层住宅的屋面,在建筑施工上可分为刚性防水屋面和柔性防水屋面两种。刚性防水屋面以现浇细石混凝土作防水层,中间布置3~4毫米钢筋网。由于混凝土伸缩性小,若住宅地基不均匀沉陷、地震、温度变化大、构件变形等,都可能使其开裂变形,造成渗漏,因此,只适应结构较好的住宅工程。

柔性防水屋面,是用沥青和油毡逐层辅贴粘法制成。比较先进的柔性防水屋面往往还加入橡胶和防水涂料。

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